IMMOBILIEN Der Markt hängt in einer drastischen Schieflage. Eine Besserung scheint aktuell nicht in Sicht. Was bedeutet das für Eigentümer, Käufer, Unternehmen und Mieter?
Seit den Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank im Jahr 2022 ist die Luft raus aus dem Immobilienmarkt. Oder besser: Sie entweicht seither stetig. Nach Rekordhochs im Jahr 2021 sind die Preise inzwischen deutlich eingebrochen. Trotzdem bleiben Immobilien für die Mehrheit der Menschen in Deutschland unerschwinglich, was zu einem Zusammenbruch der Transaktionsvolumen geführt hat. Zudem mangelt es hierzulande massiv an Wohnraum. Dadurch drängt sich zunehmend das Gefühl einer Schieflage im deutschen Häusermarkt auf. Das steckt konkret dahinter:
In Zeiten, in denen man sich Geld zu niedrigen Konditionen leihen konnte, waren die Preise am Immobilienmarkt in immer neue Höhen gestiegen. Ursache war eine Spekulationsblase, die sich insbesondere über den deutschen Metropolen ausdehnte. So kostete laut einer Erhebung von Statista eine Eigentumswohnung in München Anfang 2012 noch rund 3 000 Euro pro Quadratmeter. Nach zehn Jahren, in denen die Zinsen kontinuierlich gesunken waren (siehe Grafik rechte Seite), war der Preis auf 9 381 Euro pro Quadratmeter nach oben geschossen. Damit hatten sich die Preise nicht nur verdreifacht, sondern Betongold wies eine bessere Wertentwicklung als der DAX oder breite Immobilienaktienportfolios auf. Die Mieten legten in dieser Zeit nicht ansatzweise so stark zu (circa um 60 bis 70 Prozent im Schnitt), was ebenfalls für eine Blasenbildung spricht.
Wie bei jeder Überhitzung der Märkte folgt allerdings irgendwann der Zusammenbruch. Der kam durch die massiven Zinsanhebun-gen der Europäischen Zentralbank (EZB) im Rahmen der Inflationsbekämpfung ab 2022. Immobilienpreise hängen aufgrund der Finanzierung mit Fremdkapital stark an den Kreditraten und mussten infolgedessen deutlich nachgeben. So zeigt der German Real Estate Index (Greix) 2023 die historisch stärksten Verluste seit dem Beginn der Aufzeichnungen vor 60 Jahren. Konkret werteten Eigentumswohnungen in Deutschlands 17 größten Städten im Schnitt um 8,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr ab. Bei Einfamilienhäusern betrug das Mi-nus 11,3 Prozent, bei Mehrfamilienhäusern sogar satte 20,1 Prozent. Ursache für die besonders starke Abwertung bei ihnen: Vermieten wird zunehmend unattraktiver durch steigende politische Regulierung und niedrige Renditen wegen hoher Zinsen. Gleichzeitig waren mehrere kleineVerkaufswellen stark gehebelter Immobilienbesitzer über das Jahr 2023 zu beobachten, die die Preise zusätzlich in diesem Bereich nach unten drückten.
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