Die große Frage lautet: Sollte man besser kaufen oder mieten? Die Frage, ob man sich ein Eigenheim kaufen soll, beschäftigt fast jeden Menschen in unseren Gefilden. Für viele Haushalte ist ein Immobilienkauf eine der größten finanziellen Entscheidungen in ihrem ganzen Leben.
Text: Jonas Schweizer und Alexander Weis
Immobilie
Die Auffassung, es sei immer der schlauere Weg, zum Eigentum zu wohnen, ist weit verbreitet. In den vergangenen rund 15 Jahren schien das Mantra auch zu stimmen: Die Immobilienpreise stiegen immer weiter und die Zinsen fielen auf ein historisches Niedrigstniveau. In Wirklichkeit hat das Mantra „Kaufen ist fast immer wirtschaftlich schlauer als Mieten“ nie gestimmt. Und für das vor uns liegende Jahrzehnt könnte es besonders falsch sein. Die Frage, ob man besser Mieter bleiben oder sich zum Eigenheimbesitzer „upgraden“ soll, lässt sich auf zwei Hauptaspekte herunterbrechen: Einmal wäre da der ökonomische und einmal der Lifestyle-Blickwinkel; man könnte auch sagen, die emotionale Seite. Zunächst schauen wir uns die reinen Zahlen an; danach die Lifestyle-Argumente.
Renditen von Kaufen und Mieten
Wenn man Umfragen glaubt, ist für die Mehrheit der (angehenden) Eigenheimbesitzer („EHB“) der finanzielle Aspekt für den Eigenheimwunsch wichtiger als der Lifestyle-Aspekt. Wir vergleichen die Renditen, die für EHB und Mieter über die letzten Jahrzehnte unter sonst gleichen Umständen zu holen waren. Herzstück dieses Vergleichs sind die jeweiligen Endvermögenswerte unserer beiden „Wettkämpfer“.
Annahmen unseres Vergleichs
Um einen fairen Vergleich anstellen zu können, müssen bei beiden Haushalten dieselben Zahlungsströme unterstellt werden, d. h. alles Geld, das ein EHB in seine Immobilie steckt, investiert der konkurrierende Mieter, der eine identische Wohnung mietet, in ein global diversifiziertes Kapitalmarktportfolio bestehend aus Aktien und Anleihen („Weltportfolio“) auf Buy-and-hold-Basis.
Der EHB kauft zu Beginn unseres 30-jährigen Betrachtungszeitraums eine Immobilie aus Eigen- und Fremdkapital, stottert seinen Immobilienkredit ab und investiert immer brav in die notwendige Instandhaltung, um am Ende der Vergleichsperiode das Eigenheim wieder zu verkaufen. Der Mieter hingegen legt anfänglich denselben Eigenkapitalbetrag am Kapitalmarkt in einem 60/40-Weltportfolio aus Aktien und Anleihen an, zahlt jeden Monat pflichtgetreu seine Miete und investiert den Mehrbetrag, den er im Vergleich zum EHB jeden Monat übrig hat, ebenfalls in sein Weltportfolio. Dieses veräußert er am Ende der Betrachtungsperiode.
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